CRI — Certificado de Recebíveis Imobiliários

Um CRI é um papel de renda fixa privada que transforma fluxos de pagamentos imobiliários em um título negociável. A operação típica: um shopping, uma construtora ou um banco tem direito a receber aluguéis ou parcelas de financiamento, vende esse direito para uma securitizadora, e a securitizadora emite CRIs lastreados nesses recebíveis. Quem compra o CRI passa a receber o fluxo (juros + amortização) ao longo do prazo.

Por que existe

O imóvel é um ativo ilíquido. Já o recebível imobiliário (o aluguel que vai cair mês que vem, a parcela do financiamento) é previsível e mensurável. Empacotar esse fluxo em um título permite que o originador antecipe caixa sem vender o imóvel, e que o investidor acesse a renda imobiliária sem comprar o tijolo.

Tributação

Pessoa física residente no Brasil tem isenção total de IR sobre o rendimento de CRI — não há tabela regressiva nem come-cotas. Pessoa jurídica paga IR normal. A isenção é a maior atração do papel para o investidor pessoa física.

Diferença vs CRA

CRI tem lastro imobiliário (aluguéis, financiamentos residenciais e comerciais, construção); CRA tem lastro do agronegócio (CPR, recebíveis de venda de safra, financiamento rural). Mesmo arcabouço regulatório (CVM 60 + ICVM 76 e variantes), mesma isenção de IR para PF, diferentes economias por trás.

Risco

CRI é renda fixa sem cobertura do FGC. O risco é o do devedor pagar os recebíveis e da securitizadora repassar. Boas práticas: ler o tipo de lastro (residencial pulverizado diferente de corporativo concentrado), verificar a securitizadora, conferir se há regime fiduciário (que segrega o lastro do patrimônio da securitizadora), e olhar o histórico do originador do crédito.

Como aparece no OBM

Termos relacionados

CRA · Securitizadora · Tipo de lastro · Originador · Regime fiduciário · Lei 12.431